江門甘蔗化工廠(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“公司”)于 2019年12月29日收到深圳證券交易所《關(guān)于對(duì)江門甘蔗化工廠(集團(tuán))股份有限公司的關(guān)注函》(公司部關(guān)注函〔2019〕第155號(hào)),公司董事會(huì)組織相關(guān)方就《關(guān)注函》中所涉及事項(xiàng)逐一進(jìn)行了認(rèn)真核查,現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題回復(fù)情況公告如下:
問(wèn)題1、公開信息顯示,嘉泰物流注冊(cè)成立于2019年8月15日,其控股股東江門市順泰投資置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“順泰投資”)總資產(chǎn)3,360萬(wàn)元,注冊(cè)資本為100萬(wàn)元。你公司在公告中稱,經(jīng)了解,江門嘉泰為新成立企業(yè),但其股東及相關(guān)方財(cái)務(wù)狀況良好,業(yè)務(wù)領(lǐng)域較廣,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)且在收購(gòu)生物中心45%股權(quán)中履約情況良好,交易對(duì)方及相關(guān)方有相應(yīng)的支付能力。請(qǐng)你公司:
(1)補(bǔ)充披露嘉泰物流與其實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系方框圖,包括其主要股東或權(quán)益持有人、股權(quán)或權(quán)益的間接控制人及各層之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)圖,直至披露到出現(xiàn)自然人、國(guó)有資產(chǎn)管理部門或者股東之間達(dá)成某種協(xié)議或安排的其他機(jī)構(gòu),并說(shuō)明嘉泰物流及其各級(jí)控制方與你公司及你公司各級(jí)控制方之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。
(2)補(bǔ)充披露順泰投資最近一期經(jīng)審計(jì)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),并詳細(xì)說(shuō)明嘉泰物流支付上述兩筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的資金來(lái)源,直至披露到來(lái)源于相關(guān)主體的自有資金、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲資金或銀行貸款;涉及融資的,請(qǐng)按不同資金來(lái)源途徑分別列示資金融出方名稱、金額、資金成本、期限、擔(dān)保和其他重要條款,以及后續(xù)還款計(jì)劃;收購(gòu)資金來(lái)源于自有資金或合法籌集資金的,請(qǐng)你公司對(duì)其是否存在對(duì)外募集、代持、結(jié)構(gòu)化安排或者直接間接使用上市公司及其關(guān)聯(lián)方資金用于本次股權(quán)收購(gòu)等情形進(jìn)行核實(shí)并發(fā)表明確意見(jiàn)。
回復(fù):
1、補(bǔ)充披露嘉泰物流與其實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系方框圖,包括其主要股東或權(quán)益持有人、股權(quán)或權(quán)益的間接控制人及各層之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)圖,直至披露到出現(xiàn)自然人、國(guó)有資產(chǎn)管理部門或者股東之間達(dá)成某種協(xié)議或安排的其他機(jī)構(gòu),并說(shuō)明嘉泰物流及其各級(jí)控制方與你公司及你公司各級(jí)控制方之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。
江門市嘉泰物流服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“嘉泰物流”)成立于2019年8月15日,成立時(shí)其股東情況為:江門市順泰投資置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“順泰投資”)持有51%股權(quán),江門市嘉禾投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“嘉禾投資”)持有39%股權(quán),江門市騰新投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“滕新投資”)持有10%股權(quán)。2019年12月19日,順泰投資的投資方江門升運(yùn)五金塑料制品有限公司(以下簡(jiǎn)稱“升運(yùn)五金”)將順泰投資持有的嘉泰物流51%股權(quán)變更為江門市利昌房地產(chǎn)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“利昌投資”)持有。變更后嘉泰物流的股東仍為3個(gè),分別為利昌投資、嘉禾投資和騰新投資,各方持股比例沒(méi)有發(fā)生變化。截至目前,嘉泰物流與其實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系方框圖如下圖所示:
嘉泰物流
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嘉禾投資(39%)
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利昌投資(51%)
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騰新投資(10%)
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升運(yùn)五金(100%)
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香港升運(yùn)(100%)
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嘉禾集團(tuán)(100%)
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趙文榮(22%)
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彭仲勤(78%)
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彭仲輝(27%)
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陳家兆(18%)
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彭春就(17.55%)
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彭健春(17.55%)
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龔燦耀(10%)
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趙文榮(9.9%)
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鄧志成(35%)
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蔡楚卿(35%)
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鄧藹明(15%)
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鄧智業(yè)(15%)
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注:“香港升運(yùn)”全稱為“香港升運(yùn)發(fā)展有限公司”
經(jīng)自查及函詢交易對(duì)方嘉泰物流、公司控股股東德力西集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“德力西集團(tuán)”)、公司實(shí)際控制人, 嘉泰物流及其各級(jí)控制方與公司及公司各級(jí)控制方(包括實(shí)際控制人)之間不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。
2、補(bǔ)充披露順泰投資最近一期經(jīng)審計(jì)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),并詳細(xì)說(shuō)明嘉泰物流支付上述兩筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的資金來(lái)源,直至披露到來(lái)源于相關(guān)主體的自有資金、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲資金或銀行貸款;涉及融資的,請(qǐng)按不同資金來(lái)源途徑分別列示資金融出方名稱、金額、資金成本、期限、擔(dān)保和其他重要條款,以及后續(xù)還款計(jì)劃;收購(gòu)資金來(lái)源于自有資金或合法籌集資金的,請(qǐng)你公司對(duì)其是否存在對(duì)外募集、代持、結(jié)構(gòu)化安排或者直接間接使用上市公司及其關(guān)聯(lián)方資金用于本次股權(quán)收購(gòu)等情形進(jìn)行核實(shí)并發(fā)表明確意見(jiàn)。
升運(yùn)五金原由全資子公司順泰投資持有嘉泰物流51%股權(quán),后因內(nèi)部業(yè)務(wù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)需要,在2019年8月19日成立另外一家全資子公司—江門市利昌房地產(chǎn)投資有限公司,并于2019年12月19日改由利昌投資持有嘉泰物流51%股權(quán)。因利昌投資剛成立,無(wú)法提供2018年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
截至2018年12月末,江門市順泰投資置業(yè)有限公司總資產(chǎn)3,360.00萬(wàn)元,所有者權(quán)益為100.00萬(wàn)元。
截至2018年12月末,順泰投資及利昌投資的控股股東升運(yùn)五金總資產(chǎn)7,334.18萬(wàn)元,所有者權(quán)益961.77萬(wàn)元;2018年度營(yíng)業(yè)收入63.68萬(wàn)元,凈利潤(rùn)15.53萬(wàn)元。
上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均未經(jīng)審計(jì)。
通過(guò)電話、郵件、實(shí)地訪談及函詢等多種核查方式,公司查閱了相關(guān)方的工商信息、財(cái)務(wù)資料、資金往來(lái)及經(jīng)營(yíng)情況等,了解了兩次股權(quán)交易款項(xiàng)的大致來(lái)源。嘉泰物流收購(gòu)廣東江門生物技術(shù)開發(fā)中心有限公司(簡(jiǎn)稱“生物中心”)45%股權(quán)及江門北街發(fā)電廠有限公司(簡(jiǎn)稱“北街電廠”)100%股權(quán)的資金均來(lái)源于各級(jí)股東的自有資金,詳細(xì)構(gòu)成如下:
生物中心45%股權(quán)交易款:嘉禾投資3,860萬(wàn)元,騰新投資2,500萬(wàn)元,升運(yùn)五金3,500萬(wàn)元,共計(jì)9,860萬(wàn)元。
北街電廠100%股權(quán)交易款:嘉禾投資1,250萬(wàn)元,升運(yùn)五金1,500萬(wàn)元,利昌投資2,000萬(wàn)元,共計(jì)4,750萬(wàn)元。
以現(xiàn)有的核查手段,公司盡了最大的努力對(duì)上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓的資金來(lái)源進(jìn)行了核查,仍未能完全準(zhǔn)確地核查到所有資金的最初來(lái)源。但經(jīng)公司自查,同時(shí)交易對(duì)方及公司控股股東也作出聲明,在兩次股權(quán)交易過(guò)程中,不存在直接或間接使用公司及公司關(guān)聯(lián)方資金用于收購(gòu)的情況。
根據(jù)目前掌握的情況,公司判斷交易對(duì)方收購(gòu)股權(quán)的資金并非來(lái)源于公司及公司的關(guān)聯(lián)方,上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資金提供方與公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系;兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中嘉泰物流依照合同約定,足額和按時(shí)支付了股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,不存在其他對(duì)外募集、代持及結(jié)構(gòu)化安排的情況。
問(wèn)題2、根據(jù)廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中廣信評(píng)報(bào)字[2018]第417號(hào)),生物中心已于2018年5月末停止了生產(chǎn),并啟動(dòng)了員工安置和分流及債務(wù)、資產(chǎn)的清理工作;北街電廠已于2018年底停止燃煤發(fā)電及生產(chǎn)蒸汽,企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài),未來(lái)也不可能重新恢復(fù)生產(chǎn)。請(qǐng)你公司:
(1)說(shuō)明嘉泰物流自成立以來(lái)實(shí)際開展業(yè)務(wù)及收購(gòu)資產(chǎn)的情況,并結(jié)合前述情況說(shuō)明嘉泰物流先后收購(gòu)上述兩筆股權(quán)是否符合其發(fā)展戰(zhàn)略,是否具備相應(yīng)的協(xié)同效應(yīng)。
(2)說(shuō)明在生物中心、北街電廠均已停產(chǎn)且所處區(qū)域列入舊改面積減少、舊改時(shí)間不確定的情況下,嘉泰物流購(gòu)買其股權(quán)的主要考慮,并說(shuō)明兩次交易是否均具備商業(yè)實(shí)質(zhì)。
回復(fù):
上述問(wèn)題綜合回復(fù)如下:
嘉泰物流自成立以來(lái),實(shí)際開展的業(yè)務(wù)即收購(gòu)生物中心股權(quán)及北街電廠股權(quán):
2019年8月,收購(gòu)上海立天唐人控股有限公司持有的生物中心55%股權(quán);
2019年9月,收購(gòu)公司持有的生物中心45%股權(quán);
2019年12月,收購(gòu)公司持有的北街電廠100%股權(quán)。
嘉泰物流作為江門市本土企業(yè),對(duì)生物中心及相鄰的北街電廠均已停產(chǎn)且列入舊改控規(guī)范圍的情況是知情的,由于相鄰還有2家大型浮法玻璃廠及1家較大規(guī)模的溶劑廠,何時(shí)才啟動(dòng)“三舊”改造仍是不確定因素,可以說(shuō),要從“三舊”改造的土地開發(fā)中獲取回報(bào)是比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的,如單一從這方面考慮嘉泰物流也不會(huì)收購(gòu)上述股權(quán)。
嘉泰物流關(guān)于收購(gòu)生物中心及北街電廠股權(quán)后的設(shè)想是:
(1)根據(jù)項(xiàng)目地塊水陸運(yùn)輸便利的優(yōu)勢(shì)及江門冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的不足及沒(méi)有大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)的狀況,在政府未啟動(dòng)“三舊”改造之前投入建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng),規(guī)劃方案擬在2020年3月上報(bào)政府部門審批;
(2)如今后政府啟動(dòng)“三舊”改造工程,嘉泰物流將服從政府規(guī)劃安排。
嘉泰物流的股東之一嘉禾投資的母公司—江門市嘉禾集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“嘉禾集團(tuán)”)作為本土的開發(fā)商有這方面的經(jīng)驗(yàn)和資源,其控股的企業(yè)—江門市五邑機(jī)電城有限公司經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展,已成為粵西地區(qū)較為集中的五邑機(jī)電交易集散地。在考慮是否收購(gòu)生物中心及北街電廠股權(quán)時(shí)嘉泰物流已進(jìn)行可行性研究,并完成了項(xiàng)目建設(shè)方案(初稿)及規(guī)劃平面圖(初稿)。目前已正式聘請(qǐng)第三方啟動(dòng)項(xiàng)目前期策劃工作。
因此,嘉泰物流先后收購(gòu)上述股權(quán)符合其發(fā)展戰(zhàn)略,具備相應(yīng)的協(xié)同效應(yīng),兩次交易均具備商業(yè)實(shí)質(zhì)。
問(wèn)題3、據(jù)披露,截至評(píng)估基準(zhǔn)日2018年9月30日,生物中心凈資產(chǎn)賬面值為1,358.31萬(wàn)元,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的評(píng)估價(jià)值為13,490.89萬(wàn)元,評(píng)估增值12,132.58萬(wàn)元,增值率893.21%,所轉(zhuǎn)讓的45%股權(quán)對(duì)應(yīng)的評(píng)估值為6070.90萬(wàn)元。生物中心位于江門市江海三路135號(hào)的工業(yè)用地,所在位置落在《江門市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》確定的“住宅及商業(yè)金融用地”范圍內(nèi),你公司遂據(jù)此推測(cè)該土地未來(lái)有可能納入江門市“三舊”改,并在評(píng)估時(shí)將該土地使用權(quán)所在區(qū)域納入“三舊”改的時(shí)間確定為未來(lái)2年左右,將土地用途轉(zhuǎn)變的可能性確定為50%。基于前述假設(shè),該土地使用權(quán)賬面價(jià)值為2202.62萬(wàn)元,評(píng)估價(jià)值為12,793.23萬(wàn)元,評(píng)估增值10590.61萬(wàn)元,增值率480.82%。請(qǐng)你公司就以下事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明:
(1)你公司于12月25日披露稱,由于政府規(guī)劃調(diào)整,上述土地所在區(qū)域列入“三舊”改造的面積有所減少;由于北街電廠原主要供應(yīng)蒸汽的兩大重點(diǎn)化工企業(yè)異地搬遷計(jì)劃至今無(wú)法落實(shí),上述土地所在區(qū)域的“三舊”改造時(shí)間無(wú)法確定。請(qǐng)你公司說(shuō)明前述情況在你公司2019年9月出售生物中心股權(quán)時(shí)是否已經(jīng)發(fā)生,如是,請(qǐng)你公司說(shuō)明彼時(shí)仍堅(jiān)持對(duì)土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出上述假設(shè)的原因及合理性。
(2)請(qǐng)你公司說(shuō)明上述土地使用權(quán)的評(píng)估過(guò)程、關(guān)鍵參數(shù)或可比案例及其選取的合理性。
(3)請(qǐng)你公司說(shuō)明在上述評(píng)估增值率為893.21%、所轉(zhuǎn)讓股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值為6,070.90萬(wàn)元的基礎(chǔ)上,雙方進(jìn)一步將交易價(jià)格提高至9,450萬(wàn)元的原因及合理性。
(4)請(qǐng)你公司本次交易的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核并發(fā)表明確意見(jiàn)。
回復(fù):
1、你公司于12月25日披露稱,由于政府規(guī)劃調(diào)整,上述土地所在區(qū)域列入“三舊”改造的面積有所減少;由于北街電廠原主要供應(yīng)蒸汽的兩大重點(diǎn)化工企業(yè)異地搬遷計(jì)劃至今無(wú)法落實(shí),上述土地所在區(qū)域的“三舊”改造時(shí)間無(wú)法確定。請(qǐng)你公司說(shuō)明前述情況在你公司2019年9月出售生物中心股權(quán)時(shí)是否已經(jīng)發(fā)生,如是,請(qǐng)你公司說(shuō)明彼時(shí)仍堅(jiān)持對(duì)土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出上述假設(shè)的原因及合理性。
《江門日?qǐng)?bào)》于2019年2月2日刊載了《“民生大禮包”增強(qiáng)百姓幸福感》、于2019年5月9日刊載了《城央綠廊入選省碧道試點(diǎn)》,均報(bào)道了關(guān)于城央綠廊的設(shè)計(jì)規(guī)劃。經(jīng)與相關(guān)部門溝通,江門市城央綠廊項(xiàng)目將占用生物中心、北街電廠的部分土地。同時(shí)由于眾多因素的制約,北街電廠原主要供應(yīng)蒸汽的兩大重點(diǎn)化工企業(yè)異地搬遷計(jì)劃至今無(wú)法落實(shí)。考慮到上述情況,公司判斷生物中心45%股權(quán)未來(lái)價(jià)值提升及變現(xiàn)出現(xiàn)不利因素,因此轉(zhuǎn)讓了該部分股權(quán)。
經(jīng)與評(píng)估師溝通,由于江門市政府相關(guān)部門尚未發(fā)布正式的關(guān)于生物中心相關(guān)地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃,以目前的情況不足以支持在評(píng)估過(guò)程中對(duì)生物中心地塊納入“三舊”改造假設(shè)條件的變更。鑒于生物中心股東權(quán)益價(jià)值的評(píng)估報(bào)告(廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的中廣信評(píng)報(bào)字[2018]第417號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》)尚在12個(gè)月的有效期內(nèi),在交易過(guò)程中,交易雙方協(xié)商后一致認(rèn)為評(píng)估報(bào)告中對(duì)土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出的假設(shè)仍具有合理性,同意繼續(xù)以上述評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)確定生物中心45%股權(quán)的交易價(jià)格。因此公司并未重新對(duì)生物中心股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
2、請(qǐng)你公司說(shuō)明上述土地使用權(quán)的評(píng)估過(guò)程、關(guān)鍵參數(shù)或可比案例及其選取的合理性。
(1)評(píng)估過(guò)程
①評(píng)估思路
生物中心股權(quán)評(píng)估溢價(jià)的主要原因是其持有位于江門市江海三路135號(hào)的工業(yè)用地,證載法定用途為工業(yè)用地,根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,“當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí),應(yīng)當(dāng)在合法的前提下,結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估目的、價(jià)值類型等情況,選擇和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估”,對(duì)該宗地我們按照其法定用途,采用市場(chǎng)比較法計(jì)算了其工業(yè)用地性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)值。
但由于宗地所處地理為江門市中心城區(qū),地塊基本呈帶狀沿西江分布,具有很好的江景資源,按照其現(xiàn)狀,其最優(yōu)利用方式已不再是工業(yè)用地,按照《江門市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》,該地塊規(guī)劃為住宅及商業(yè)金融用地,依該城市發(fā)展規(guī)劃,以及向委托方及被評(píng)估單位調(diào)查了解,該地塊在未來(lái)納入江門市“三舊”改造具備較大的可能性。綜上所述,本次評(píng)估該土地最優(yōu)利用方式考慮,預(yù)計(jì)該土地使用權(quán)所在區(qū)域2年左右將會(huì)納入“三舊”改造,結(jié)合委托方“三舊”改造案例,土地從納入“三舊”改造到掛牌出讓的時(shí)間間隔約為4年,故設(shè)定本次評(píng)估土地使用權(quán)用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地,從基準(zhǔn)日到掛牌出讓時(shí)間間隔為6年。通過(guò)折現(xiàn)確定被評(píng)估土地商住用地價(jià)值,扣除需要繳納的土地出讓金,并扣除地上建筑物評(píng)估價(jià)值,最終確認(rèn)土地使用權(quán)商業(yè)、住宅用地價(jià)值。
由于該宗土地在本次評(píng)估基準(zhǔn)日的最優(yōu)利用方式并不符合現(xiàn)有法律規(guī)定,因此,本次評(píng)估按其法定用途進(jìn)行評(píng)估,并提請(qǐng)報(bào)告使用者注意,該宗土地未來(lái)存在納入“三舊”改造、按照最優(yōu)利用方式轉(zhuǎn)變用途的可能,并以此為基礎(chǔ),在評(píng)估基準(zhǔn)日諸多不確定因素下,以不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè),計(jì)算出相應(yīng)的結(jié)果,并在報(bào)告中予以披露。
②評(píng)估方法
A、確定土地使用權(quán)在住宅及商業(yè)用地性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)值:
采用市場(chǎng)比較法計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值,市場(chǎng)比較法是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí),根據(jù)替代原則,將待估土地與較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照,并依據(jù)后者已知的價(jià)格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差異進(jìn)行修正得到待估土地價(jià)格,其計(jì)算公式為:
待估土地使用權(quán)價(jià)格=可比案例價(jià)格×土地用途修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用期限修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
具體過(guò)程如下:
(I)可比案例選擇
根據(jù)江門市市公共資源交易中心土地與礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)上公布的近年江門市商住用地的交易案例,詳細(xì)情況如下:
地塊位置:江海區(qū)東海路與明泰二路交界西北側(cè);總用地面積15045.1平方米;土地用途:住宅用地 ;出讓年限:居住份額用地70年,商業(yè)用地40年;供地方式:掛牌出讓,競(jìng)得人: 廣州市弘懿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(暫定名);容積率:1.0-2.5;計(jì)算容積率總建筑面積:15046-37615平方米;建筑密度≤22%,塔樓密度≤15%,綠地率≥30%;成交價(jià):19654萬(wàn)元;則計(jì)容可售樓面地價(jià)5225元/平方米;成交日期:2018年1月23日。 | |
地塊位置:蓬江區(qū)江沙路和華盛路交匯處東北側(cè);總用地面積57035.61平方米;土地用途:商服及住宅用地;出讓年限:居住份額用地70年,商業(yè)用地40年;供地方式:掛牌出讓,競(jìng)得人: 深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司;容積率:1.0-2.75;計(jì)算容積率總建筑面積:57045平方米-156874平方米,其中商業(yè)商務(wù)建筑面積≤31375平方米;建筑密度≤25%,塔樓密度≤15%;綠地率≥30%;建筑高度控制≤150米;成交價(jià):102554萬(wàn)元;則計(jì)容可售樓面地價(jià)6538元/平方米;成交日期:2018年6月13日。 | |
地塊位置:江門市高新區(qū)南山路與云沁路交叉口東南側(cè)地塊;總用地面積69005.46平方米;土地用途:商服及住宅用地;出讓年限:居住份額用地70年,商業(yè)用地40年;供地方式:掛牌出讓,競(jìng)得人: 江門孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ;69028-172570平方米,其中商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積≤34514平方米(商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積占總計(jì)容建筑面積的比例不大于20%),建筑密度≤30%,塔樓密度≤15%;綠地率≥30%。;成交價(jià):82799萬(wàn)元和配建住宅建筑面積6400平方米 ;另考慮配建用房的配建成本,本次設(shè)定為2400元/平方米,則配建成本共15360000元,則最終樓面地價(jià)4800元/平方米+92元/平方米=4885元/平方米,則計(jì)容可售樓面地價(jià)4892元/平方米;成交日期:2017年9月6日。 | |
比較實(shí)例 | 可比案例1 | 可比案例2 | 可比案例3 |
---|---|---|---|
項(xiàng)目位置 | 江海區(qū)東海路與明泰二路交界西北側(cè) | 蓬江區(qū)江沙路和華盛路交匯處東北側(cè) | 江門市高新區(qū)南山路與云沁路交叉口東南側(cè)地塊 |
交易情況 | 掛牌出讓 | 掛牌出讓 | 掛牌出讓 |
成交日期 | 2018年1月23日 | 2018年6月13日 | 2017年9月6日 |
樓面地價(jià)注 (元/平方米) |
5,225.00 | 6,538.00 | 4,892.00 |
容積率 | ≤2.5 | ≤2.75 | ≤2.5 |
建筑面積(平方米) | 37,612.75 | 156,847.93 | 172,513.65 |
土地用途 | 住宅用地 | 商服及住宅用地 | 商服及住宅用地 |
土地使用剩余年限 | 70年 | 70年 | 70年 |
地塊交地標(biāo)準(zhǔn) | 五通一平(給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整) | 五通一平(給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整) | 五通一平(給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整) |
競(jìng)得單位 | 廣州市弘懿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(暫定名) | 深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司 | 江門孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 |
II)可比案例與估價(jià)對(duì)象因數(shù)對(duì)比分析
比較實(shí)例 | 江海區(qū)東海路與明泰二路交界西北側(cè) | 蓬江區(qū)江沙路和華盛路交匯處東北側(cè) | 江門市高新區(qū)南山路與云沁路交叉口東南側(cè)地塊 | 生物中心土地 | |
---|---|---|---|---|---|
因素說(shuō)明 | |||||
用途 | 住宅用地 | 商服及住宅用地 | 商服及住宅用地 | 商服及住宅用地 | |
交易日期 | 2018年1月23日 | 2018年6月13日 | 2017年9月6日 | 2018年8月31日 | |
樓面單價(jià)(元/平方米) | 5,225.00 | 6,538.00 | 4,892.00 | —— | |
價(jià)格類型 | 掛牌成交價(jià) | 掛牌成交價(jià) | 掛牌成交價(jià) | 市場(chǎng)價(jià)值 | |
剩余使用年限 | 70年 | 70年 | 70年 | 70 | |
區(qū)域因素 | 商服繁華度 | 周邊現(xiàn)狀以工業(yè)區(qū)為主,臨近居住區(qū),居住氛圍一般,商服繁華度一般 | 周邊為農(nóng)田,居住氛圍一般,商服繁華度較好 | 周邊現(xiàn)狀以居住小區(qū)為主,居住氛圍一般,商服繁華度一般 | 周邊為工業(yè)區(qū),多為民宅,周邊人流量較少,居住氛圍一般。繁華程度為一般 |
對(duì)外交通便捷度 | 臨華安路,有31路;k18路經(jīng)過(guò),交通便捷度較便捷 | 臨華盛路,有36路;56路經(jīng)過(guò),交通較便捷 | 臨南山路及云沁路,無(wú)公交車經(jīng)過(guò),交通便捷度較一般 | 附近3路;10路;39路;44路;104路;112路;江702路;中山398路經(jīng)過(guò),交通較便捷 | |
環(huán)境條件 | 周邊規(guī)劃以工業(yè)區(qū)、新興商住區(qū)為主,近水域,環(huán)境條件較好 | 周邊規(guī)劃以商住區(qū)為主,環(huán)境條件較好 | 周邊規(guī)劃以居住小區(qū)、新興商住區(qū)為主,環(huán)境條件一般 | 周邊現(xiàn)為工業(yè)區(qū),環(huán)境條件一般 | |
公共設(shè)施配套完備程度 | 區(qū)域內(nèi)有石滘幼兒園、石滘文化廣場(chǎng)等,主要為工業(yè)區(qū)生活配套,配套設(shè)施一般 | 區(qū)域內(nèi)有村鎮(zhèn)生活配套,配套設(shè)施一般 | 區(qū)域內(nèi)有村鎮(zhèn)生活配套,配套設(shè)施一般 | 區(qū)域內(nèi)以村鎮(zhèn)配套為主,配套設(shè)施一般 | |
規(guī)劃限制程度 | 無(wú) | 無(wú) | 無(wú) | 無(wú) | |
個(gè)別因素 | 宗地地質(zhì)及自然條件 | 承載力一般,能滿足工程建設(shè)需要 | 承載力一般,能滿足工程建設(shè)需要 | 承載力一般,能滿足工程建設(shè)需要 | 承載力一般,能滿足工程建設(shè)需要 |
宗地利用狀況 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | |
宗地地形 | 地勢(shì)平坦 | 地勢(shì)平坦 | 地勢(shì)平坦 | 地勢(shì)平坦 | |
宗地形狀 | 較規(guī)則多邊形 | 規(guī)則多邊形 | 較規(guī)則多邊形 | 較規(guī)則多邊形 | |
宗地臨路交通狀況 | 兩邊臨路 | 兩邊臨路 | 兩邊臨路 | 一邊臨路 | |
宗地面積 | 15,045.10 | 57,035.61 | 69,005.46 | 136,020.20 | |
容積率 | 2.50 | 2.75 | 2.50 | 2.30 |
i土地用途
估價(jià)對(duì)象土地用途為商住用地,與可比案例的土地用途為商服及住宅用地不同,但參照可比案例與估價(jià)對(duì)象的具體規(guī)劃條件,均可規(guī)劃不超過(guò)10%的商服物業(yè),即在規(guī)劃上無(wú)明顯差別。故無(wú)需進(jìn)行土地用途修正,其修正系數(shù)均為100%。
ii交易類型
交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等,本次估價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵為正常市場(chǎng)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值,可比案例1、2、3交易類型均為公開掛牌出讓,成交價(jià)格基本能反映當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平,屬正常市場(chǎng)交易,交易情況修正不予考慮,其修正系數(shù)均為100%。
iii交易日期修正
可比案例成交日期2017年9月至2018年6月之間,與估價(jià)期日相距約半年。根據(jù)江門市地價(jià)指數(shù)進(jìn)行交易日期修正。
江門市地價(jià)指數(shù)情況一覽表
住宅 | 2018/1/1 | 2018/8/24 |
一級(jí) | 175.8 | 178.1 |
二級(jí) | 174.7 | 178.9 |
三級(jí) | 175.2 | 177.8 |
四級(jí) | 125.2 | 128 |
五極 | 112.1 | 112.1 |
iv容積率
本次估價(jià)設(shè)定容積率為2.3。與可比案例容積率不一致,故需進(jìn)行容積率修正??杀劝咐c估價(jià)對(duì)象可分別參照江門市2017年城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)住宅用地修正體系中容積率修正系數(shù)表進(jìn)行修正。
江門市住宅用地容積率修正系數(shù)表
容積率 | 2.3 | 2.4 | 2.5 | 2.6 | 2.7 | 2.8 |
修正系數(shù) | 1.0100 | 1.0049 | 1.0000 | 0.9953 | 0.9909 | 0.9866 |
根據(jù)委托方要求按照“三舊”改造后商住地評(píng)估,則土地使用權(quán)年限為70年,與可比案例剩余使用年限均為最高出讓年限70年一致,不需進(jìn)行使用年限修正。按以下有限年期地價(jià)修正公式:
K= [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]
式中:
K—使用年限修正系數(shù)
r—土地還原率(r運(yùn)用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)整值法確定土地還原利率,即還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按估價(jià)期日時(shí)中國(guó)銀行公布的一年期定期存款利率1.50%。根據(jù)估價(jià)人員查找到資料分析,商住用地投資風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值約為3%∽6%之間,結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況確定估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值為4.50%。土地還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=1.50%+4.50%=6.00%
n—各可比案例的剩余使用年期(年)
m—估價(jià)對(duì)象的剩余使用年期(年)
根據(jù)上述公式得:
K=[1-1÷(1+6.00%)70]/ [1-1÷(1+6.00%)70]=1.0000;
則容積率及年期修正后的比準(zhǔn)價(jià)格分別為:
比準(zhǔn)價(jià)格1= 5,225.00×(1.010 /1.0000)×1.0000= 5,277.00(元/平方米);
比準(zhǔn)價(jià)格2= 6,538.00×(1.010 /0.9866)×1.0000=6,693.00(元/平方米);
比準(zhǔn)價(jià)格3= 4,892.00×(1.010 /1.0000)×1.0000=4,941.00(元/平方米);
vi區(qū)域因素
指土地所在區(qū)域的自然、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性,對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。各個(gè)規(guī)劃的區(qū)片之間存在差異,具體差異因素有商服繁華度、對(duì)外交通便捷度、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、公共設(shè)施配套完備程度、規(guī)劃限制程度等,這些因素可能對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響,故區(qū)域因素為重要影響因素,其各項(xiàng)因子須進(jìn)行修正。
a、商服繁華度:分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
b、對(duì)外交通便捷度:分為便捷(臨主干道)、較便捷(臨次干道)、一般(臨支路)、較不便捷(不臨路)、不便捷(距支路較遠(yuǎn))五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±2%。
c、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量:分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
d、公共設(shè)施配套完備程度:分為完備、較完備、一般、較不完備、不完備五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
e、規(guī)劃限制程度:根據(jù)實(shí)際規(guī)劃限制程度分為大、較大、一般、較小、小五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
vii個(gè)別因素
個(gè)別因素是指估價(jià)對(duì)象本身的條件和特征,是決定同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,一般的個(gè)別因素包括宗地可使用年限(已單獨(dú)修正)、宗地交易情況(已單獨(dú)修正)、容積率(已單獨(dú)修正)、宗地基礎(chǔ)設(shè)施、宗地形狀、宗地臨路交通狀況、地質(zhì)條件、宗地面積等因素。宗地個(gè)別因素對(duì)市場(chǎng)價(jià)格影響較大,估價(jià)對(duì)象的相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)與可比案例的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)存在差異,故須進(jìn)行修正。
a、地形地勢(shì):分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
b、宗地形狀:根據(jù)宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
c、宗地臨路交通狀況:根據(jù)宗地形狀分為臨路情況好、臨路情況較好、臨路情況一般、臨路情況較差、臨路情況差五個(gè)等級(jí),以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),相差一個(gè)等級(jí),結(jié)合實(shí)際情況地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
d、宗地面積:根據(jù)商住用地的特性,其大面積較小面積更利于開發(fā)建設(shè),估價(jià)對(duì)象整宗地面積較大,利于開發(fā)建設(shè),可比案例與其面積差異各不相同,以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn),結(jié)合實(shí)際情況可比案例地價(jià)相應(yīng)修正±5%。
(IV)編制比較因素條件指數(shù)表
比較實(shí)例 | 江海區(qū)東海路與明泰二路交界西北側(cè) | 蓬江區(qū)江沙路和華盛路交匯處東北側(cè) | 江門市高新區(qū)南山路與云沁路交叉口東南側(cè)地塊 | 生物中心土地 | |
---|---|---|---|---|---|
因素說(shuō)明 | |||||
樓面單價(jià)(元/平方米) | 5,277.00 | 6,693.00 | 4,94100 | -- | |
用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
交易日期 | 99.00 | 99.00 | 99.00 | 100 | |
價(jià)格類型 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
區(qū)域因素 | 小計(jì) | 105 | 105 | 95 | 100 |
商服繁華度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
交通便捷度 | 100 | 100 | 95 | 100 | |
環(huán)境條件 | 105 | 105 | 100 | 100 | |
公共設(shè)施配套完備程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
規(guī)劃限制程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
個(gè)別因素 | 小計(jì) | 100 | 120 | 110 | 100 |
宗地地質(zhì)條件 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
宗地利用狀況 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
宗地地形 | 100 | 105 | 100 | 100 | |
宗地形狀 | 100 | 105 | 100 | 100 | |
宗地臨路交通狀況 | 105 | 105 | 105 | 100 | |
宗地面積 | 95 | 105 | 105 | 100 |
比較實(shí)例內(nèi)容 | 江海區(qū)東海路與明泰二路交界西北側(cè) | 蓬江區(qū)江沙路和華盛路交匯處東北側(cè) | 江門市高新區(qū)南山路與云沁路交叉口東南側(cè)地塊 | 生物中心土地 |
樓面單價(jià)(元/平方米) | 5277 | 6693 | 4941 | |
用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
交易日期 | 99 | 99 | 99 | 100 |
價(jià)格類型 | 100 | 100 | 100 | 100 |
區(qū)域因素 | 105 | 105 | 95 | 100 |
個(gè)別因素 | 100 | 120 | 110 | 100 |
比準(zhǔn)價(jià)格 | 5,080.00 | 5,370.00 | 4,780.00 |
因可比案例與估價(jià)對(duì)象差異程度相當(dāng),故采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法來(lái)確定評(píng)估單價(jià),則:
樓面地價(jià)=(5,080.00+5,370.00+4,780.00)÷3=5,080.00元/平方米(取整至十位)
B、確定折現(xiàn)率
由于假設(shè)本次評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域2年左右將會(huì)納入“三舊”改造,并從納入 “三舊”改造到以商住地完成掛牌出讓時(shí)間間隔為4年,故需對(duì)評(píng)估單價(jià)進(jìn)行折現(xiàn),折現(xiàn)期為6年,折現(xiàn)率根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項(xiàng)目的特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)確定。
具體如下:
根據(jù)Wind數(shù)據(jù),確定多家知名房地產(chǎn)企業(yè)公司最新公布的凈資產(chǎn)收益率為10.96%(詳見(jiàn)下表)
證券代碼 | 證券簡(jiǎn)稱 | 凈資產(chǎn)收益率(TTM) [報(bào)告期] 2015年報(bào)[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報(bào)告期] 2016年報(bào)[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報(bào)告期] 2017年報(bào)[單位] % | |
600823.SH | 世茂股份 | 10.5111 | 10.6987 | 10.2324 | |
600638.SH | 新黃浦 | 6.2683 | 2.8008 | 15.3222 | |
000537.SZ | 廣宇發(fā)展 | 7.2922 | 15.0287 | 22.4854 | |
600383.SH | 金地集團(tuán) | 9.5252 | 16.8322 | 16.7861 | |
000011.SZ | 深物業(yè)A | 7.4679 | 14.7217 | 21.3220 | |
600048.SH | 保利地產(chǎn) | 17.2639 | 13.9172 | 14.6064 | |
000002.SZ | 萬(wàn)科A | 18.0862 | 18.5311 | 21.1432 | |
000014.SZ | 沙河股份 | 7.4067 | 3.8843 | 1.0300 | |
000006.SZ | 深振業(yè)A | 9.4866 | 15.5556 | 14.4696 | |
002146.SZ | 榮盛發(fā)展 | 11.7671 | 17.5281 | 20.9405 | |
600376.SH | 首開股份 | 9.4510 | 6.8504 | 7.9411 | |
000517.SZ | 榮安地產(chǎn) | 2.8501 | 4.0508 | 12.8427 | |
600208.SH | 新湖中寶 | 4.8115 | 20.0954 | 10.3142 | |
000732.SZ | 泰禾集團(tuán) | 9.8557 | 11.9967 | 13.1892 | |
000042.SZ | 中洲控股 | 7.1446 | 4.4270 | 9.5974 | |
000671.SZ | 陽(yáng)光城 | 11.8041 | 9.3166 | 10.7674 | |
000031.SZ | 中糧地產(chǎn) | 12.0733 | 12.2223 | 14.2573 | |
600393.SH | 粵泰股份 | 6.2966 | 2.9951 | 19.8118 | |
000656.SZ | 金科股份 | 9.8565 | 6.9741 | 10.1401 | |
600173.SH | 臥龍地產(chǎn) | 3.7050 | 4.8209 | 16.3843 | |
600533.SH | 棲霞建設(shè) | 4.6550 | 4.9680 | 1.4226 | |
算術(shù)平均 | 8.9323 | 10.3912 | 13.5717 | 10.9651 |
由于本次評(píng)估的對(duì)象為“三舊”改造完成后的土地使用權(quán),“三舊”政策未正式出臺(tái),項(xiàng)目的開發(fā)存在不確定性,故項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)確定為1%,則折現(xiàn)率為14.62%+1%=15.62%。
樓面地價(jià)= 5,080.00×(1+15.62%)^-6=2,127.00(元/平方米)
由于“三舊”改造尚未確定,無(wú)法獲取宗地地塊“三舊”改造后的規(guī)劃指標(biāo),故本次評(píng)估根據(jù)江門地區(qū)近期成交地塊規(guī)劃條件以及《江門市區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定(試行)》等資料,對(duì)本次評(píng)估的宗地規(guī)劃條件進(jìn)行合理的設(shè)定。設(shè)定宗地容積率≤2.3,建筑密度為≤22%,綠地率≥35%,用途為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地。估價(jià)對(duì)象主要規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定如下:
(I)地塊位置:江海區(qū)江海三路135號(hào);
(II)用地面積:根據(jù)委托方提供的資料顯示宗地總用地面積為132,823.20平方米
(III)用地性質(zhì):商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地;
(IV)最新規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):本次評(píng)估根據(jù)江門地區(qū)近期成交地塊規(guī)劃條件以及《江門市區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定(試行)》等資料,對(duì)本次評(píng)估的宗地規(guī)劃條件進(jìn)行合理的設(shè)定。本次根據(jù)最有效利用原則,設(shè)定宗地容積率2.3,建筑密度為22%,綠地率35%。
(V)根據(jù)三舊改造政策,續(xù)建不低于項(xiàng)目用地總面積的15%無(wú)償移交政府。
計(jì)容建筑面積=總用地面積×(1-15%)×容積率
= 132,823.20×(1-15%)×2.3= 259,669(平方米),其他面積如下:
總用地面積 | 132,823.20 | 備注 |
可建設(shè)用地面積 | 112,899.72 | 根據(jù)三舊改造政策,續(xù)建不低于項(xiàng)目用地總面積的15%無(wú)償移交政府 |
建筑密度 | 22% | |
基底面積 | 24,838.00 | |
容積率 | 2.3 | |
綠地率 | 35% | |
計(jì)容建筑面積 | 259,669 | |
商業(yè) | 21,112 | 設(shè)定首層為商業(yè)及公建配套,其中商業(yè)占首層面積85%,公建配套占首層面積15% |
住宅 | 234,831 | |
公建配套設(shè)施 | 3,726 |
= 2,127.00×259,669.00
= 552,316,000.00元
C、確定補(bǔ)交土地出讓金
根據(jù)江門市“三舊”改造文件,將舊廠房用地改造為住宅或商業(yè)住宅混合用地,通過(guò)公開出讓確定改造主體的項(xiàng)目,原土地使用權(quán)人可獲得以下土地或地上物的貨幣補(bǔ)償:(I)公開出讓項(xiàng)目規(guī)定容積率2.0以下(含)部分,相應(yīng)成交額的60%撥付給原土地使用權(quán)人;(II)公開出讓項(xiàng)目核定規(guī)劃容積率2.0-2.5(含)部分,相應(yīng)成交額的40%撥付給原土地使用權(quán)人。
D、確定地上建筑物價(jià)值
由于宗地作為“三舊”改造,其地上建筑物需拆除,故需扣除地上建筑物的價(jià)值,地上建筑物的評(píng)估值通過(guò)重置成本法計(jì)算得出。
E、結(jié)論確定
評(píng)估總價(jià)=市場(chǎng)價(jià)值-補(bǔ)交土地出讓金-上蓋建筑物評(píng)估值
F、最終估值單價(jià)確定
委評(píng)土地使用權(quán)證載用途(法定)為工業(yè)用地,但由于其地理位置特殊,按照《江門市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》,該地塊規(guī)劃為住宅及商業(yè)金融用地,根據(jù)向委托方及被評(píng)估單位調(diào)查了解,該地塊未來(lái)納入“三舊”改造的可能性較大,但由于尚無(wú)具體政府文件確定,在評(píng)估基準(zhǔn)日條件下,各種不確定因素很大。本次以不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè),綜合考慮其可能性,通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算土地使用權(quán)工業(yè)用途價(jià)格、商住用地價(jià)格,兩者取權(quán)重確定本次估值土地使用權(quán)的最終價(jià)值。經(jīng)綜合考慮工業(yè)用地價(jià)值權(quán)重取50%,商住用地價(jià)值權(quán)重取50%。由此,提請(qǐng)報(bào)告使用人考慮此事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
(2)關(guān)鍵參數(shù)或可比案例及其選取的合理性
①土地市場(chǎng)價(jià)值參數(shù)選取的合理性:對(duì)于土地在住宅及商業(yè)用地性質(zhì)下市場(chǎng)價(jià)值,按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定和運(yùn)用的條件,采用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。具體公式為:待估土地使用權(quán)價(jià)格=可比案例價(jià)格×土地用途修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用期限修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。
評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇了同一土地供需圈,土地級(jí)別相同,用途相同,區(qū)域及個(gè)別條件相似,交易時(shí)間接近的土地成交案例。對(duì)待選實(shí)例進(jìn)行剔除后,評(píng)估人員選擇了三個(gè)交易實(shí)例作為比較實(shí)例,根據(jù)評(píng)估對(duì)象與比較實(shí)例的差異情況,評(píng)估人員按照評(píng)估規(guī)范要求,對(duì)涉及的交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率、使用年期進(jìn)行了修正 ,修正后計(jì)算確定樓面單價(jià)。
②折現(xiàn)率選取的合理性:折現(xiàn)率根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項(xiàng)目的特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)確定。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù),確定多家知名房地產(chǎn)企業(yè)公司最新公布的凈資產(chǎn)收益率為10.96%(詳見(jiàn)下表)
證券代碼 | 證券簡(jiǎn)稱 | 凈資產(chǎn)收益率(TTM) [報(bào)告期] 2015年報(bào)[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報(bào)告期] 2016年報(bào)[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報(bào)告期] 2017年報(bào)[單位] % | |
600823.SH | 世茂股份 | 10.5111 | 10.6987 | 10.2324 | |
600638.SH | 新黃浦 | 6.2683 | 2.8008 | 15.3222 | |
000537.SZ | 廣宇發(fā)展 | 7.2922 | 15.0287 | 22.4854 | |
600383.SH | 金地集團(tuán) | 9.5252 | 16.8322 | 16.7861 | |
000011.SZ | 深物業(yè)A | 7.4679 | 14.7217 | 21.3220 | |
600048.SH | 保利地產(chǎn) | 17.2639 | 13.9172 | 14.6064 | |
000002.SZ | 萬(wàn)科A | 18.0862 | 18.5311 | 21.1432 | |
000014.SZ | 沙河股份 | 7.4067 | 3.8843 | 1.0300 | |
000006.SZ | 深振業(yè)A | 9.4866 | 15.5556 | 14.4696 | |
002146.SZ | 榮盛發(fā)展 | 11.7671 | 17.5281 | 20.9405 | |
600376.SH | 首開股份 | 9.4510 | 6.8504 | 7.9411 | |
000517.SZ | 榮安地產(chǎn) | 2.8501 | 4.0508 | 12.8427 | |
600208.SH | 新湖中寶 | 4.8115 | 20.0954 | 10.3142 | |
000732.SZ | 泰禾集團(tuán) | 9.8557 | 11.9967 | 13.1892 | |
000042.SZ | 中洲控股 | 7.1446 | 4.4270 | 9.5974 | |
000671.SZ | 陽(yáng)光城 | 11.8041 | 9.3166 | 10.7674 | |
000031.SZ | 中糧地產(chǎn) | 12.0733 | 12.2223 | 14.2573 | |
600393.SH | 粵泰股份 | 6.2966 | 2.9951 | 19.8118 | |
000656.SZ | 金科股份 | 9.8565 | 6.9741 | 10.1401 | |
600173.SH | 臥龍地產(chǎn) | 3.7050 | 4.8209 | 16.3843 | |
600533.SH | 棲霞建設(shè) | 4.6550 | 4.9680 | 1.4226 | |
算術(shù)平均 | 8.9323 | 10.3912 | 13.5717 | 10.9651 |
由于本次評(píng)估的對(duì)象為“三舊”改造完成后的土地使用權(quán),“三舊”政策未正式出臺(tái),項(xiàng)目的開發(fā)存在不確定性,故項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)確定為1%,則折現(xiàn)率為14.62%+1%=15.62%。
③補(bǔ)交土地出讓金的合理性:根據(jù)江門市“三舊”改造文件,將舊廠房用地改造為住宅或商業(yè)住宅混合用地,通過(guò)公開出讓確定改造主體的項(xiàng)目,原土地使用權(quán)人可獲得以下土地或地上物的貨幣補(bǔ)償:(I)公開出讓項(xiàng)目規(guī)定容積率2.0以下(含)部分,相應(yīng)成交額的60%撥付給原土地使用權(quán)人; (II)公開出讓項(xiàng)目核定規(guī)劃容積率2.0-2.5(含)部分,相應(yīng)成交額的40%撥付給原土地使用權(quán)人。其依據(jù)相關(guān)補(bǔ)交土地出讓金文件確定。
3、請(qǐng)你公司說(shuō)明在上述評(píng)估增值率為893.21%、所轉(zhuǎn)讓股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值為6,070.90萬(wàn)元的基礎(chǔ)上,雙方進(jìn)一步將交易價(jià)格提高至9,450萬(wàn)元的原因及合理性。
根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的中廣信評(píng)報(bào)字[2018]第417號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》,截至評(píng)估基準(zhǔn)日2018年9月30日,生物中心凈資產(chǎn)賬面值為1,358.31萬(wàn)元,評(píng)估值為13,490.89萬(wàn)元,評(píng)估增值12,132.58萬(wàn)元,增幅893.21%。
由于生物中心已停產(chǎn),繼續(xù)經(jīng)營(yíng)已不具備可行性,其核心資產(chǎn)即所擁有的土地。在評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估機(jī)構(gòu)按照其現(xiàn)狀(法定用途為工業(yè)用地)進(jìn)行了評(píng)估,結(jié)果為:評(píng)估基準(zhǔn)日生物中心股東全部權(quán)益價(jià)值為13,490.89萬(wàn)元。因此,生物中心45%股權(quán),對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)評(píng)估值為6,070.90萬(wàn)元。
但生物中心宗地地理位置較好,其最優(yōu)利用方式已不再是工業(yè)用地,參考《江門市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》,該地塊為住宅及商業(yè)金融用地,按照城市發(fā)展規(guī)劃,該地塊未來(lái)納入江門市“三舊”改造具有一定的可能性。如仍按照工業(yè)用地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,不能完全體現(xiàn)生物中心地塊的商業(yè)價(jià)值。鑒于該轉(zhuǎn)變用途具有重大不確定性,若50%的可能性,并以此為權(quán)重進(jìn)行考慮,則該宗地的價(jià)值為21,419.38萬(wàn)元,增加估值結(jié)果8,323.01萬(wàn)元。據(jù)此,2018年12月,公司轉(zhuǎn)讓生物中心55%股權(quán)時(shí),公司以評(píng)估結(jié)果為參考依據(jù),經(jīng)交易雙方友好協(xié)商,生物中心100%股權(quán)作價(jià)21,000萬(wàn)元。本次交易中,公司與嘉泰物流均認(rèn)為評(píng)估報(bào)告中對(duì)土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出的假設(shè)仍具有合理性,同意按照上次交易的價(jià)格確定本次生物中心45%股權(quán)的交易價(jià)格,即保持生物中心100%股權(quán)作價(jià)21,000萬(wàn)元。因此生物中心45%股權(quán)作價(jià)9,450萬(wàn)元。
本次交易雙方以評(píng)估結(jié)果為參考,在考慮該地塊用途變更可能性的基礎(chǔ)上,通過(guò)市場(chǎng)化定價(jià)方式最終確定交易價(jià)格,具有合理性。該交易價(jià)格的確定,有利于保護(hù)上市公司和投資者的利益。
4、請(qǐng)你公司本次交易的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核并發(fā)表明確意見(jiàn)。
評(píng)估機(jī)構(gòu)回復(fù):
我們結(jié)合項(xiàng)目具體情況、所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、可比交易情況,針對(duì)本次評(píng)估的方法、假設(shè)條件、評(píng)估主要過(guò)程、關(guān)鍵評(píng)估參數(shù)進(jìn)行了核查,具體情況如下:
①本次評(píng)估采用的評(píng)估方法、評(píng)估主要過(guò)程符合資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定,也符合資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)慣例;
②關(guān)鍵評(píng)估參數(shù)的核查
A、初始土地價(jià)值的確認(rèn):本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法確定最優(yōu)利用的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估中選取了同一土地供需圈,土地級(jí)別相同,用途相同,區(qū)域及個(gè)別條件相似,交易時(shí)間接近的三宗土地作為案例,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差異進(jìn)行修正確定待估宗地價(jià)值。
B、以宗地最優(yōu)利用方式考慮下,宗地改變用地性質(zhì)需耗費(fèi)數(shù)年時(shí)間,參照當(dāng)?shù)仡愃瓢咐敬渭僭O(shè)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域2年左右將會(huì)納入“三舊”改造,并從納入 “三舊”改造到以商住地完成掛牌出讓時(shí)間間隔為4年,故需對(duì)評(píng)估單價(jià)進(jìn)行折現(xiàn),折現(xiàn)率根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項(xiàng)目的特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)確定。
C、補(bǔ)交土地出讓金:根據(jù)“三舊”改造文件,將舊廠房用地改造為住宅或商業(yè)住宅混合用地,通過(guò)公開出讓確定改造主體的項(xiàng)目,原土地使用權(quán)人可獲得以下土地或地上物的貨幣補(bǔ)償:(I)公開出讓項(xiàng)目規(guī)定容積率2.0以下(含)部分,相應(yīng)成交額的60%撥付給原土地使用權(quán)人;(II)公開出讓項(xiàng)目核定規(guī)劃容積率2.0-2.5(含)部分,相應(yīng)成交額的40%撥付給原土地使用權(quán)人。
D、最終結(jié)果確定:委評(píng)土地使用權(quán)證載用途(法定)為工業(yè)用地,但由于其地理位置特殊,其最優(yōu)利用方式已不再是工業(yè)用地,按照《江門市城市總體規(guī)劃(2011-2020)》,該地塊規(guī)劃為住宅及商業(yè)金融用地,根據(jù)向委托方及被評(píng)估單位調(diào)查了解,該地塊未來(lái)納入“三舊”改造的可能性較大,但由于尚無(wú)具體政府文件確定,在評(píng)估基準(zhǔn)日條件下,各種不確定因素很大。本次以不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè),綜合考慮其可能性,通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算土地使用權(quán)工業(yè)用途價(jià)格、商住用地價(jià)格,兩者取權(quán)重確定本次估值土地使用權(quán)的最終價(jià)值。經(jīng)綜合考慮工業(yè)用地價(jià)值權(quán)重取50%,商住用地價(jià)值權(quán)重取50%。由此,提請(qǐng)報(bào)告使用人考慮此事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
③評(píng)估結(jié)果合理性分析
土地使用權(quán)初始價(jià)值的確認(rèn)是根據(jù)選用周邊近期成交的類似土地的價(jià)格,通過(guò)市場(chǎng)比較法確定,其評(píng)估價(jià)值是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算得出;折現(xiàn)率的確定根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項(xiàng)目的特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)確定;補(bǔ)交土地出讓金根據(jù)江門市相關(guān)文件確定;最終結(jié)論根據(jù)該地塊未來(lái)納入“三舊”改的可能性較大,但由于具體政府文件尚未確定,本次綜合考慮其可能性,通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算土地使用權(quán)工業(yè)用途價(jià)格、商住用地價(jià)格,兩者取權(quán)重確定最終價(jià)值,提請(qǐng)報(bào)告使用人考慮此事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。相關(guān)參數(shù)取值合理,我們認(rèn)為評(píng)估結(jié)果是合理的。
經(jīng)核查,我們認(rèn)為本次評(píng)估的關(guān)鍵參數(shù)主要系周邊近期成交的類似土地的價(jià)格確定,且折現(xiàn)率、補(bǔ)交土地出讓金等參數(shù)取值合理,評(píng)估方法、評(píng)估過(guò)程符合評(píng)估準(zhǔn)則及行業(yè)慣例,本次評(píng)估結(jié)論是公允和合理的。
問(wèn)題4、請(qǐng)你公司獨(dú)立董事對(duì)上述兩單交易的交易背景、交易實(shí)質(zhì)、交易影響、交易作價(jià)公允性以及是否存在關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化進(jìn)行核查并發(fā)表明確意見(jiàn)。
回復(fù):
公司獨(dú)立董事對(duì)兩單交易的交易背景、交易實(shí)質(zhì)、交易影響、交易作價(jià)公允性以及是否存在關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化的情況進(jìn)行了核查,并發(fā)表如下意見(jiàn):
(1)上述兩單交易在進(jìn)行交易前,上市公司均開展了可行性分析論證,交易雙方以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ),通過(guò)市場(chǎng)化定價(jià)方式最終確定交易價(jià)格,具有合理性,有利于保護(hù)公司和投資者的利益,不存在損害公司及其股東特別是中小股東合法權(quán)益的情形。
(2)上述兩單交易的交易對(duì)方江門市嘉泰物流服務(wù)有限公司及其各級(jí)控制方與上司公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。與上市公司控股股東德力西集團(tuán)之間不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契;也不存在直接間接使用德力西集團(tuán)及德力西集團(tuán)控股公司資金用于股權(quán)收購(gòu)的情形。
特此公告。
江門甘蔗化工廠(集團(tuán))股份有限公司董事會(huì)
二〇二〇年一月九日